Die Schätzung der späteren Baukosten ist eine sehr wichtige und sensible Aufgabe.
Häufig ist der Satz: „Was kostet ein Haus?“ die erste Frage, die einem Architekten von dem Bauherrn in spe gefragt wird. Und der Betrag den der Architekt jetzt nennt, wird anschließend in den größten Stein gemeisselt der zu finden ist.
Darum beantworte ich solche Fragen nicht, sondern kontere mit einer Gegenfrage: „Was darf das Haus denn kosten? Für diesen Betrag bauen wir dann.“
Genau so haben wir das natürlich bei unserem eigenen Haus auch gemacht. Mir war klar, dass man für ein Ferienhaus natürlich an der untersten Grenze bleiben muss, für die man ein Haus bauen kann, aber es soll trotzdem ein wohnliches und schönes Haus werden. Es gibt etliche Bücher die heißen „Traumhäuser unter sounsoviel €“ und so entwickelten wir aus so einem Buchtitel unsere eigenen Grenze.
Und wir wussten, dass diese Grenze recht sportlich werden würde, und dass hier schon alles ideal laufen muss, um den Betrag wirklich zu erreichen. Insbesondere, da das Buch auch schon etwas älter war.
Die aller erste Kostenschätzung macht man in der Regel über Kennzahlen. Es gibt etliche Bücher, die sagen einem was ein Einfamilenhaus, Mehrfamilienhaus, Hotel pro Quadratmeter Fläche (in der Regel BGF oder NGF) oder pro Kubikmeter umbauten Raum kosten. Diese Kennwerte sind dann noch in einen unteren und einen oberen Wert differenziert, dazwischen sollte in der Regel der reale Wert liegen. Zusätzlich gibt es noch lokale Faktoren.
Quelle: BKI
Bauen in München ist einfach 1,32 mal so teuer wie der Regelwert (das ist die dunkelrote Fläche auf der Übersichtskarte). Zusätzlich gibt es noch Zeitfaktoren, falls man nicht die aktuellste Ausgabe der Kostenkennworte hat.
Das Ganze gibt es natürlich auch als Software, habe ich auch mal getestet und anschließen zurück geschickt. Irgendwie begeisterte mich dieses Programm gar nicht, insbesondere nicht die Programmabstürze.
Die Baukosten die man mit solchen Kennwerten ermittelt sind recht ungenau. Man kann mit diesen Kennwerten ganz grob sagen, was ein Haus so kosten wird.
Wir haben anhand dieser Zahlen festgestellt, dass wir unser Baukostenbudget von Brutto auf Netto ändern mussten. D.h. wir haben das Budget um 19% erhöht.
Als nächster Schritt zur präziseren Ermittlung der genauen Baukosten habe ich eine Kostenberechnung durchgeführt. Konkret habe ich die Kosten von verschiedenen Positionen (z. Bsp. m2 Mauerwerk, m3 Erdaushub, m2 Wandfarbe) aus einem anderen Projekt auf unser Projekt angewendet. Man nimmt hierzu die Leistungsverzeichnisse, die wir bei diesem anderen Projekt mit Vergabepreisen versehen haben und setzt die Mengen des eigenen Projektes ein. Heraus kommt eine recht gute Schätzung der Baukosten.
Problem war, dass diese Schätzung nun ca. 10% über unserem Budget lag. Aber das sah ich nun als sportliche Herausforderung.
Aus der Kostenberechnung, so wie ich sie gemacht habe, erhält man auch gleich für alle Gewerke die Einzelbudgets. Und diese Budgets habe ich durchgehend um 10% reduziert um auf unser Zielbudget zu kommen.
Das ist natürlich nicht realistisch, aber wenn man sich ein nahezu mögliches niedriges Ziel setzt, ist man mehr motiviert die Kosten zu senken, als wenn man ein ausreichend hohes Budget zur Verfügung hat.
Mittlerweile haben wir ca. ⅔ der Leistungen (67%) vergeben. Wir liegen mit den erwarteten Kosten nun 5% über unserem Budget, also somit auch 5% unter dem Budget aus der Kostenberechnung. Wenn wir die 10% Reduzierung nicht gemacht hätten, bezweifle ich, dass wir diese letzten 5% erreicht hätten.
Es muss einem aber natürlich klar sein, dass man evtl. auch 10% über dem angesetzten niedrigen Budget liegen kann, daher sollte man diese 10%-Reduktion als Sicherheit mit einplanen. Schön, wenn man davon nachher nur die Hälfte braucht.
Und natürlich sollte man noch ein Sicherheitszuschlag für Unvorhergesehenes einplanen.
Wie erreicht man nun dieses Zielbudget?
- Gutes verhandeln mit den Firmen
- Optimierung der Planung
Zu allen beiden Punkten werde ich noch einen eigenen Blog-Beitrag schreiben.
Ein Haus am Berg 